出让金是国有土地所有权的经济体现，属地租性质。对商品房来说，当一个房地产开发商办理了合法的立

项开发手续后，必须办理土地出让手续。此时，国家按照土地总体规划的要求，将一定面积的国有土地使用权

有期限、有条件地转让土地使用者，并按规定收取土地出让金和使用税（费）。

　　土地使用权的出让主要有两种方式：一是国家对已经取得土地使用权的城镇土地使用者，按其使用土地的

数量与等级，依法逐年收取土地使用税。二是对新的用地者，通过市场调节，包括协议、招标和公开拍卖的形

式，出让一定期限的土地使用权，并一次性收取土地出让金和土地使用费（税）。

　　对于商品房而言，开发商以出让方式取得土地使用权时，必须按照出让合同约定支付土地使用权出让金后

才能进行房地产项目的开发。所以，开发商在销售商品房时，会将相应面积的土地出让金列入建房成本并按比

例分摊给房屋购买人，也就是说，商品房购买者所付的房款中已包括了土地出让金。

　　由于根据现行法律规定，居住用地的国有土地使用权出让的最高年限为70年，以出让方式取得土地使用权

的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用后的使

用年限。因此房屋购买人通过购买而取得的产权是完全意义上的产权，即在合同约定的使用年限减去原土地使

用者已经使用年限后剩余的年限内享有完全意义上的产权。所以，购买二手商品房，无须交纳土地出让金。

　　购买首次上市交易的房改房应交土地出让金

　　自从我国公房上市的政策出台，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用权有两种方式：出让方式和

划拨方式。如果是以划拨方式取得的，则用地者无权处理，必须要报政府审批，由转让关系中的受让方来办理

土地使用权出让手续，并按规定交纳土地使用权出让金，实现土地使用权从无偿到有偿的变化。如果是出让方

式取得，则土地出让金已由原产权单位交付。但无论哪种方式，都应在购房时由购买方向房屋管理部门交付土

地出让金。

　　在此特别提醒购房者，一些中介公司，特别是一些没有资质的经营不规范的小公司，往往利用一些居民对

房产交易政策不懂、对有关法律法规不熟的情况，从中非法牟利。购房者应注意这种现象，学习相关法律法规

知识，并选择那些正规的有信誉的中介公司去代理买卖房屋。