■已购公房上市会变顺畅吗

日前，北京市国土资源和房屋管理局下发了“关于调整《关于实施<北京市已购公房上市出售管理办法>的若干规定的通知》”，这次政策调整非常鼓舞人心，有的房地产中介机构在政策出台后，接到了好几十个电话，已购公房的产权人称，以前就是因为受单位限制，无法把房子上市交易，现在终于解套了。

也有人表示，这次政策调整是否能带来实质性利好，还有待市场进一步检验。这主要是怕单位采用其他手段为交易设卡，比如拿供暖费或物业管理费说事儿，打消买卖双方的积极性。更担心房地产交易管理部门向这些单位妥协，来一句“既然你们之间有纠纷，那你们解决了，再来办手续吧”。据我爱我家房屋租赁置换有限公司的工作人员介绍，该政策刚出台时，公司向各区房地局咨询，只有海淀房地局明确回答，这个政策可以执行，但是细节问题还没有制定出来。市房地局有关负责人也承认，政府出台一个政策，对有些人是有利的，对一些人又是不利的，有些人自然会抵触这一政策，政策的顺畅执行需要一个过程。业内人士表示，已购公房上市是否能够顺畅，取决于三个条件：一是单位领导要开明，真正替职工利益着想；二是产权人出售房屋的态度要坚决，毕竟自己拥有产权证；三是相关部门执行该政策要强有力。

■二手房交易双方支付的税费能否降低

曾算过一笔帐，同是一套两居50平方米，价值25万元的已购公房在京沪买卖，双方交纳的税费有很大差额：北京的购房者需交25000多元，卖方需交9000多元；而上海的买方需交纳7000元，卖方需交纳2700元。

京沪两地二手房交易时，交纳的税费究竟有哪些不同？首先是契税不同，在北京，按成交价的2%收取契税（120平方米以下的）；在上海，契税由买方按房价的0.75%缴纳。其次是土地出让金不同，北京按房屋交易价格的3%收取土地出让金；上海市规定，已购公房的买房人缴纳成交额1%的土地收益金。再次是交易手续费不同，北京的规定是交易房屋建筑面积低于120平方米的按500元/单收取手续费；而在上海，交易价格在30万元以下的按每套250元收取，并由买卖双方分摊，有文件严格规定，各房地产交易管理机构除上述手续费外，不再向交易各方以其他名目收取费用。最后中介代理费不同，目前北京市规定房地产中介公司收取的代理费不得超过2.5%，上海的房地产中介公司的代理费从0.5%至2.5%不等。

二手房买卖所需支付的税费过高制约着市场的活跃，影响人们交易的积极性。交易双方更希望北京市有关部门比照其他省市房屋交易的缴费标准，重新调整北京二级市场的税费。2002年北京二级市场定会加大市场化进程，税费能否随之降低，我们将拭目以待。

■二手房公积金贷款能否简化办理手续

住房公积金制度作为企事业单位一项福利政策，使职工享受了政府的各项优惠，公积金贷款在利率上的优惠，最被人们看好，如果职工申请住房公积金贷款，利率将比商业贷款的利率低1个百分点左右。但是，公积金贷款手续比较复杂，办理周期较长，通常需要三至六个月的时间，才能办下来。更为矛盾的是，公积金管理中心要求先看到借款人所购房屋的产权证，进行抵押登记之后，才批准其公积金贷款。

一位房地产中介公司的负责人告诉记者，凡是来他们公司贷款买二手房的，业务员都劝购房者申请商业贷款，所以真正办理公积金贷款的购房者很少。另一位房地产中介公司的置换部经理认为，公积金管理中心之所以这样做，是为了避免风险，实际上，这一风险完全可以由中介公司承担——通过规模大的房屋中介机构做阶段性担保。目前，已有房地产中介机构与公积金管理中心洽谈放贷程序问题，有些分中心已经同意在看到产权证之前，提前办理此项手续。明年是否能激活公积金贷款，使更多的购房者享受到公积金贷款的优惠政策，将成为我们关注的一个问题。

■拆迁户会成为购买二手房的主力吗

根据北京市现行危改拆迁政策，采取房改带危改方式改造的外迁居民每户拆迁补偿款在10万元至15万元之间，主要需要的户型在每套60至70平方米，需求的住宅价位在每平方米3000元左右。采取其他方式改造的外迁居民每户拆迁补偿款在20万元左右，主要需求户型为每套70至90平方米，价位在每平方米4000元左右。北京未来五年内需拆迁34万户，每年至少需要200万平方米住房。

不难看出，拆迁户所需购置住宅的户型、价位与二手房的户型、价位十分吻合。拆迁户热衷于二手房已是不争的事实。本市各房地产经纪公司看到了这一市场的潜力，纷纷扩展针对拆迁户的业务：鑫尊房地产经纪有限公司的负责人表示，明年公司要面对拆迁户开展使用权房屋的买卖。海开房地产交易中心售房部主管表示，公司非常重视拆迁户这一购房群体，所以明年将同更多的房地产开发商联系，替他们代理尾房销售，因为这些尾房的价格能被拆迁户接受，比如西四环看丹桥附近的城市经典，尾房的售价比原来的价格每平方米降了800至1000元。近日，置业家园房地产经纪有限公司专为拆迁居民量身定制了“购房特快”业务，有待解决拆迁户在购置二手房时，因拆迁补偿款迟迟不到位，而影响了交易顺畅进行的问题，待拆迁户与该公司签署有关协议后，公司可先行垫付小于或等于拆迁补偿款的资金，让拆迁户尽快完成购房。

拆迁户涌入二级市场，势必增加对二手房的需求，而取消单位对已购公房上市的限制后，可提供的房源又会迅速多起来，那么，二手房的成交量的攀升也是指日可待的事了。

■“收购房屋”能够合法化吗

“收购房屋”被业内人士称为“吞吐”。北京市房地局明文规定：房屋中介不许吞吐房屋。但是，许多中介都在开展此项业务，相关管理部门也未采取什么制裁手段。最近，不少房屋中介在媒体上打出的广告公然写着“收购房屋”，可见从事这项业务已公开化。不少人表示，吞吐业务是有市场的，而且搞“吞吐”的行为也是善意的，因为房主着急把房产变成现金，又苦于找不到买主或是找到的是需要贷款的买主，有房地产中介公司收购房屋，使房主很快拿到了全部房款。日后，房地产中介即使加价出售也是可以理解的，毕竟在此期间，中介公司承担了风险，花费了很大精力促成交易。

目前，有人质疑房屋存银行和押旧买新两项业务是在搞“吞吐”，市房地局市场二处的黄处长明确表示：押旧买新不是“吞吐”，真正的“吞吐”是中介公司买下房主的房屋后，并办理过户，以后再加价出售时，是中介公司与购房者办过户，而不像押旧买新业务那样，尽管中介公司把房款都付给了卖主，等将来找到买主过户时，卖主还得出面。

“吞吐”也好，押旧买新、房屋存银行也好，其实都在吃差价。房屋中介吃差价，也是为了其企业的生存。既然这样，北京市应该开放这一市场。有中介公司的经理建议，北京应该参考上海的政策，准许房屋中介搞“吞吐”，但是要对吞吐的利润进行明确规定。如果暗箱操作的事情，变得有法可依、有章可循，那么这一市场就会更规范了。

■二手房交易合同统一吗

2001年下半年，市房地局与市工商局联合制定了租赁的居间合同，据了解，明年，两局将再次联合推出二手房买卖的居间合同。房地产中介市场将统一使用这一合同吗？本市几家规模较大的房地产中介公司纷纷发表了看法：从整体而言，二手房市场的合同应该统一，但是细则可以通过补充协议去修订，而且，合同应该兼顾买方、卖方和中介方三者的权利和义务，并确定各方的违约责任。但是这种统一，不应该是完全统一，因为每笔交易都存在特殊情况。市房地局市场二处的黄顺清处长表示，政府会提供一份示范合同文本，但是一般不会采取强制性使用的方法，只是要求各中介公司尽量使用，消费者知道有这个合同，也可以向中介公司提出使用这个合同。

■房屋中介垫付资金可行吗

在二手房交易中，经常遇到一些矛盾，比如，商品房的房主尚未还清银行的贷款，未拿到产权证，就打算出售房屋。又如，拆迁居民迟迟拿不到拆迁补偿款，无法支付购房款。再如，办理二手房公积金贷款时，公积金管理中心需要先看到借款人办下的产权证，才批准其公积金贷款。而购房人正是因为凑不足房款，无法与原房主达成交易，才去贷款的，这时不可能拥有产权证。不少房地产中介公司为解决交易双方的类似困难，采取了先行垫付资金的方式。

目前，我爱我家、置业家园、海开房地产交易中心等少数几家中介公司开展了垫付资金的业务。也有中介公司对此做法产生质疑，买卖双方的资金不足，不是房地产中介应该解决的事情，这个风险不该转嫁给中介公司，另外，需要垫付资金的客户多了，公司的资金也无法周转。开展垫付资金业务的中介公司也承认，这样做带来了一些风险，例如，借款人说，银行已经口头承诺可以放贷10万元，中介公司随即垫付了10万元，促成了交易，可后来银行只放贷8万元。为了规避这些风险，中介公司提出要与借款人签一份严谨的合同，并去做公证，当然，他们也相信，资金周转不成问题，毕竟公司规模大，有一笔很稳固的资金。明年，不少房地产中介还将继续开展这一业务，中介公司的资金能否很快地回笼、周转，还要靠市场来验证。

■中介行业管理协会是否成立

中介机构管理混乱，长期以来，由于缺乏必要的行业管理，房地产中介市场普遍存在主体混乱，经营行为不规范，信息不对称等问题，另外，中介机构过多、过滥、恶性竞争，造成中介大企业少、效益好的少。近一段时间，业内人士正在讨论是否能够成立房地产中介行业协会，负责监督和管理中介企业的经营行为。此外，不少人提议，完善经纪人制度，并设立经纪人档案制度，对经纪人的拉私单、跳槽等行为进行约束。只有房地产中介公司的人员素质提高了，这一市场才能真正规范起来，所以，我们期待着行业协会的出现，期待着中介从业人员加强自律。