红火也罢，多事也罢，北京房地产业的2001年过去了。展望明年，我们期待着楼市会出现更多精彩的佳作，同时，也应该防范一些有可能发生的问题。

■问题一：入住问题明年能否缓解

今年可谓是“入住纠纷年”。从年初到年底，大大小小的纠纷就接连不断。一方面是由于前两年市场高速扩容时期销售的绝大多数都是期房，另一方面许多开发商的操盘经验不足，在销售时过分夸大了房屋的品质。同时买房人也不够成熟，存在着过高的心理预期。以至于在交楼时无法接受现实的状况，又缺乏有效地解决这些问题的经验，于是许多项目的开发商和业主在不够理性的情况下发生了一些过激的行为。

据业内人士分析，明年的入住问题将有所缓解。经历了一年的“闹楼”之后，虽然给房地产市场带来了许多负面影响，但同时开发商和买房人也在不平静中逐渐趋于成熟和理性。开发商的成熟使他们不再急于在期房阶段销售，今后进行准现房销售的将越来越多。即使早先期房销售的开发商在操作手法上也与以前有很多不同。他们已经意识到过分夸大的期房虽然能对销售起到一定的促进作用，但将会给日后的入住埋下隐患。另外，买房人的成熟使他们学会了用合理合法的手段来保护自己的权益。新合同文本预留的大量补充条款给了买房人与开发商进行讨价还价的权利，专业律师成了他们聘请的谈判代表。有了合同的保证，买房人权益能得到很多保护，入住风险也将得到有效地规避。

■问题二：写字楼过剩会在明年爆发吗？

写字楼的阵痛过去还没有三年，第二轮写字楼热便开始了。据不完全统计，朝阳区、西城区、海淀区、宣武区、崇文区、丰台区等写字楼扎堆之地，加上个别区域的小型写字楼的“杀出”，初步测算，北京将在近两年内涌现出超过1000万平方米的写字楼项目，如此一来，谁将是消化这体量庞大市场的人群。

乐观人士认为，随着WTO的到来，这些写字楼将会迎来他们最主要的主人，以及国内进京的大公司，即使是在京的一些知名企业也是这1000万平方米写字楼的客户。

但据经历了90年代初写字楼动荡的一位人士分析：一些国外大集团在京要不已经有了满意的写字楼，要不已经自己兴建了写字楼，比如摩托罗拉大厦。再有进京的国际化大公司会选择这些所谓的热点区域办公吗？在世界500强中，只有20多家公司在CBD地区，而有30多家公司选择了亦庄这样环境优美、离闹市不远的地区设立办公区，这无疑给写字楼市场泼了一盆冷水。

■问题三：买房投资明年还有得赚吗？

去年，CBD某楼盘的租金达到每月1400美元，这样的租金价格不仅使现代城的小业主受益，从而也使CBD商圈内的一些投资型项目引为借鉴，整个国贸地区租金居高不下。这样的市场行情自然使得买房抱有投资性质的买房人对投资市场产生兴趣，因此有人士动辄购买十几套房进行投资，以期在未来几年甚至十年内靠租金收回投资。

但从今年下半年开始，细心的人不难发现，一些媒体的租房广告中已经赫然打出“现代城两居，6000元人民币每月”、“望京某某家园，150平方米，4500元每月”……一些公认为热点区域的房屋租金价格开始回落，给买房投资的买房人敲响了警钟。有价无市，成为今年有关投资回报的唯一解释。

究其原因，各种类型的投资型楼盘大量出现是主要原因。当某位开发商要在CBD做项目，被问到要做什么样的项目时，相信大多数开发商会说要做投资型项目。但是真正有需求在热点地区租房的人有多少呢？通过一个外企租房人的说法可见一斑，热点区域的房屋租金往往比得上稍微远些区域的商品房销售价格，租房不如买房。如此一来，“粥多僧少”的局面势必会造成部分楼盘热销，部分楼盘由于自身品质以及市场知名度等原因而降低租金价格。

此外，有人士认为，随着入世的实现，外籍租客会消化掉相当一部分的市场，但据有国外生活经验的人士称，外籍人士进京未必会喜欢人声嘈杂之地，离闹市不远，环境优美的地段才是他们的首选。

明年买房投资者主要集中在小公司购房上，由于在热点地区的写字楼相对租金价格肯定会远远高于商品房价，因此，在几大商圈的房地产投资型项目的主要客户群将会是租不起甲级写字楼的人士，他们购买高档外销公寓做办公用。

■问题四：专业担保公司能否浮出水面

业内人士认为，公积金贷款买二手房，正规的担保公司做法是，担保公司先替买房人支付不足部分的房款，如此卖房人可得到全房款。买房人便可顺利办成产权过户和抵押等手续，待买房人取得公积金贷款，再还清担保公司的债务并支付担保费。当然担保公司与相关银行、买卖双方需就担保事宜达成协议。

在北京至今还没有一家置业担保公司，置业担保公司的角色暂时由一些房地产交易中介机构以变通的方式承担着。而且由于实力不够、风险大，不可能用现金先行支付的方式担保，甚至没有与买卖双方签订担保协议，而只是在代办协议里自拟一项有关说明。其担保行为还很不规范。据悉，目前北京市尚没有一家中介公司被公积金管理部门指定为代办二手房公积金贷款的机构，业内专家认为一些中介机构推出的担保业务是可贵的探索。但距离正规的担保业务尚有很大距离。

■问题五：留手的“好房”会变成鸡肋

今年，亚北某个大项目曾出现过这样一件尴尬事：上半年推出的二居出现了热销，开发商一高兴，留了100多套朝向、楼层等都非常好的房子，以期最后卖个好价，没承想，时过境迁，到了下半年，这些房子非但没有卖个好价，连卖出去也成了问题。至今，这些房子还是这家开发商心中的“鸡肋”，降价卖，不甘心；以上半年的价格卖，没人问津。这样的故事在今年的北京楼市没少发生。2002年，随着市场竞争的加剧，新项目的层出不穷，这样的情形不会改变，对开发商而言，留着好房卖高价已经成为历史，以一颗平常心来面对市场方是上策。

■问题六：住房贷款有可能办不下来

今年，不少买房人可能已经注意到了，买房贷款时，收入审查制度严格了，外地人贷款额度加大了等等，银行、公积金管理中心往往因为一些小细节原因就拒绝放贷。同样，一些开发商也遇到了贷款额度受限的问题，“塔楼主体超过三分之二、多层结构封顶才可以申请银行贷款”的政策，对一些中小房地产企业的运转带来冲击。这种情形会不会延续到明年？业内人士分析认为，住房贷款的审批越来越正规、越来越规范是趋势，2002年，贷款买房一定要“火眼金睛”，并“实事求是”，量力而行，否则，你将面临贷款办不下来的尴尬。

火眼金睛是用来挑选项目的。有了前几年的贷款业务运作经验，今后，银行审查贷款会越来越严格，即银行将严格对房地产企业的审查，从企业法人、运作模式、资金考察等方面得到银行认可的项目，银行才会在任何时候给予优惠便利的支持。而一些靠宣传攻势、卖点诱人但不符合实际的项目，银行不可能轻易地给予大额贷款。因此，明年无论对于开发商还是买房人都要量力而行。