住宅三级市场是指住宅租赁市场，包括私房（含已购公房）租赁市场和公房使用权的转租、买卖市场。那么三级市场何时打开，北京三级市场的现状怎样？

私房出租火在明面儿上

■大幅降税降得还不够

今年六七月份北京市大幅下降出租房税费，私房出租应缴税率共降了20个百分点，其中房产税由12%降至4%，营业税由5%降至3%，个人所得税由20%降至10%。

家住劲松地区的刘老先生，大幅降税使他放心出租，踏实赚钱。但他同时表示，虽说这次降税幅度很大，但相比上海老家的私房出租来说，这种税率远远不够，上海的税率总共不到房租的5%。

■低税费将遏制私下出租

税收过高，使得租赁业投资回报过低，为了追求租赁回报，大量出租者热衷于私下交易，以便逃税。这样由于政策的瓶颈，使得显形的合法市场变成了隐性、非法的市场。

隐性市场存在的后果，是国家税收资金的大量流失。业内人士普遍认为，北京市私房出租还存在较大的降税空间。特别是住房三级市场的打开，必将使私房与公房出租的税率实行同一的标准，或者说差别很小。例如上海，公房使用权转租其税率为0.5%，这也决定了该市私房出租的低税率。因此有人认为，北京市一旦住房三级市场打开，也就意味着私房出租将面临再次大幅降税。再次大幅降税以及加强监管措施的实行能有效地遏制私下出租，从而打开京城私房出租良性循环之门。

■房屋存银行等特种服务大行其道

业内人士普遍认为，该项业务的走红，取决于其风险由中介公司承担，免除所有琐事或可能发生的纠纷，免收中介费，从根本上将房屋使用权货币化。今后它将进一步在京城开花结果，免中介费代理在京城将被进一步叫响。随着中国的入世，越来越多的外企及国内企业会来到京城经商，京城公寓租赁市场必将火爆，近期，就有一些开发商、中介公司在开发和代租公寓。

公房使用权市场将开放

■首先解决准入制，陆续推出配套措施

记者日前从市国土资源和房屋管理部门获悉，备受市民关注的有关公房转让的规定已上报市有关部门，近期可望出台。

据介绍，如同已购公房上市出售和出租的政策出台一样，公房转让的规定即使出台，也将是一个原则性的界定，即首先解决准入制的问题。据介绍，公房转让的配套措施将在公房转让交易政策出台之后陆续推出。

据介绍，按照其他城市的经验，公房的使用权在转让时，买方不仅要与卖方签订买卖协定，而且要与产权单位签订新的租赁合同。其中公房使用权买卖时，卖方还要与原产权单位利益分成。

■部分公房可以转租了

据了解，在成套住宅中仅房改房就占150万套，承租公房还有33万套。实际上北京市公房使用权转让已开放了两块：即公房（包括成套住宅和平房等）可以租给廉租户；公房安置拆迁户。目前，京城租赁市场的巨大需求只能靠很小一部分的房源来支撑，导致北京房屋租金高、中介费高，隐形租赁盛行。一旦北京打开公房使用权市场，人们将面临更多的住房消费的选择。

■差价换房将最受欢迎

公房转让合法化，将使北京的差价换房掀开崭新的一页。差价换房可以是公房使用权与使用权的置换，也可以是使用权和产权之间的置换。如此，150万套房改房之间也可以置换。已购公房可以换得使用权公房之后收取一部分现金，综合水平差的使用权房也可以交完差价后进行置换另一处使用权房，以实现以小换大，以远换近，以旧换新的愿望。

北京租赁市场被看好

■北京租赁市场需求大

据有关资料表明，北京市房屋总量的44%可以用来出租。北京市对出租房的需求量也是很大的。除了上文的北京流动人口需要住房外，随着市场的活跃，买房用来租赁投资的人越来越多。同时北京市每年要增加10万常住人口。据悉，北京将在2005年之前完成对危旧房的改造，这些人在拆迁过程中都需要租房。只要税收过高的政策瓶颈一解决，北京市势必出现供求两旺，市场火爆，而不会出现目前这样的供少于求的情况。

■公房转让多方得利

就公房转让而言，首先获利的是转租方，转租方可以根据有关规定收取一笔固定的租金。扣除必要的税费，按北京的租赁行情价，其收入也是不菲。其次是国家收益，国家可以收取房税。再次是中介机构可以收取看房费和中介代理费，最后是新承租人收益，公房转租价格普遍低于市场价。

业内专家普遍认为，三级市场一旦打开，只要房屋租赁市场能有合理的投资回报，在需求大量存在的条件下，必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金于房屋租赁经营。具体表现在，他们会购买商品房或二手房用来出租，从而促进商品房和二级市场的发展。

对北京租赁市场的影响更直接、更重要，尤其对租金下降起到重要作用。